7月9日，有学者撰文称：“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大，房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难，楼盘销售不畅，开发商的资金压力将进一步加大。”该学者认为，房地产市场滑坡，相应的贷款会减少，会使银行的盈利下降。另一方面，已发放的贷款风险会上升。结论不难得出：让紧缩政策对开发商松动。
    有一个观点，由于说的人多了，便几乎成了一个真理。那就是房价不能下跌，具体点，房价下跌不能超过30%，否则，就有可能影响金融安全。正是基于这种理由，在住房成交量萎缩而房价并未明显回落时，一些开发商便呼吁对房地产业网开一面，以免引发中国式次贷危机。
    房价下跌30%会威胁到金融安全吗？如果这一理论成立，那么，世界上所有国家或地区的政府，都有充分理由保持房价的上涨通道不遭破坏，房地产市场将永远繁荣一片。但事实并非如此，1997年至2003年，我国香港地区的房价下跌了70% ，按照香港金管局的统计，当时被称为负资产的住房就达78000宗，但既未威胁银行的生存和发展，也没有引发金融危机。为何？
    第一，并非所有的商品房都是用贷款购买的。这种情况在我国内地可能更为明显，许多高收入者更愿意一次性付清房款。据不完全统计，从2007年开始，上海市选择一次性付款买房的人占比约40%—50%，而进入2008年以后，由于贷款利率提高，一次性付款买房的人已经占到60%以上。
    第二，并非所有的贷款买房者都是高价位买房，也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。银行房贷业务已经有十几年的历史，过去的贷款存量是非常庞大的，那些在2007年以前贷款买房者，如果房价下跌30%，银行根本无所谓，因为仅2007年的涨幅就不只30%，更何况银行还有一个30%的首付，更何况此前贷款者已经连续多年偿还银行贷款。与庞大的存量住房相比，高位买房者只是少数，房价的下跌不足以对银行的整个承受能力构成威胁。
    第三，房贷在整个银行贷款业务中的比例有限。央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。两者合计，也仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，即使不良贷款比例上升，也远不至于威胁金融安全。
——上海证券报2008年7月10日

　近一年来的中国房地产市场，显然比以往任何时候都要迷乱和热闹，宏观调控在继续，而且力度还在不断加大，房企上市争前恐后，地价屡创新高，各地房价直线上涨，在2007年年底又峰回路转，发展到目前，买卖双方的僵持，让一种焦虑开始在房市蔓延，对于房地产行业走向的讨论，更是百家争鸣。

　　唱衰者认为，中国房地产市场已经进入调整期，楼市拐点已现，房价处于最后的赌局，甚至断言，房地产行业在百日内将发生剧变。唱涨者则觉得房市供求的基本面没有发生根本性的改变。房价今年出现拐点的可能性不大，继续上涨是一种必然。现在是自住者买房最后的机会，一场混战，一个谜局，在一次次期待，又一次次的失望当中，人们想要有个家的愿望，似乎变得越来越遥远，越来越模糊，迷失在看不懂的中国房市中。


　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓:


　　这个时候，开发商依然建议购房者买房，我觉得有点像猫给老鼠支招的意思，购房者要记住，你跟开发商的利益是有一些不同的。有人认为在目前的条件下，房价肯定要涨，但是我说有两个不确定性。第一个不确定性就是这个市场的信心，到底怎么变化我们不太清楚。如果你看看身边的人，身边的人都不买你也别买，如果发现身边的人开始买了你也开始买。


　　上海市城市经济学会高级经济师顾海波:


　　2008年老百姓该不该买房？或者说是否是买房的最佳时机？！


　　争论最激烈！也最难回答！这根本就没有标准答案。


　　房价上涨，对中低收入者来说，是最不公平的！买与不买都是风险！不买、没房住，如果房价再涨，更买不起；买，可能成为房奴、影响生活质量，如果房价下降、可能成为“负翁”。当前市场风险、政策风险和金融风险都在积聚！在通货膨胀的情况下，“不涨就是跌，小涨也是跌，涨20%才够包本”，因为保有和转让成本很大。因此，当前最好的办法是观望，多做功课、以静制动！假如房价不降，08年不是买房的最好时机！


　　当然，是自住是急需，逢低可以购买，置换也是一个比较理想的办法，必须树立“梯度”消费理念，也可以先买小一点或先租房过渡，必须有量入为出、保持正的现金流，不要影响生活质量！


　　资深地产专家蔡为民:


　　开发商误导购房者买房，我觉得不可取，有消费者提到，房价还没有跌到最低点，但是事实上我们也很容易理解，我们想要期待房价的最低点是不可能的，而购屋自住者，实际上购买的时机是永远存在的，因为你住的是20年、30年，你从二三十年的角度来看，现在买的房价一定是低的，因为房地产中长期看好这是不变的定律。


　　中房集团理事长孟晓苏:


　　我建议，千万不要让房价下降的预期把你忽悠了，这些年来，特别是年底年初都有一批人忽悠，2005年就有一个专家出来讲，说北京的房价应该下降30%，上海应该下降50%，结果有一些老百姓真的等，结果等来等去就等到了能买100平方米的房子的钱，后来只能买到60平方米了。他们找谁说呢？2006年到2007年初，又有一些专家忽悠，说房价要下降到谷底，去年房价上涨得过快，让大家都发愁。那时候真的才叫焦虑。现在呢，现在我们看到的是全国房地产市场的价格是在上涨的，局部的个别地方有下降，我希望你住在北京，考虑北京买房的时候，不要被新的房价下降的观点给忽悠了。


　　所以我觉得我们目前应该做的，对年轻人住房来说，应该是叫支持租房，理解买房，为什么要理解买房呢？我觉得我们中华民族是一个定居民族，他和其他的民族不同，我们在美国我注意分析不同的群体，华人是抵押贷款还款最好群体，这正是因为我们中华民族是人类历史上最早的定居民族。中国人有钱后要买房子置地，这已经是我们的一个传统。而且有的银行，像浙商银行，出现了这样一种信贷产品，叫做大学生买房贷款。就是你父母给你交首付，大学生日后毕业了慢慢还款，社会上的观念也促成了，让这些年轻人非要买房不可。


　　比如说你要找对象了，女方家长问，他有房吗？你看这句话弄不好就把一个婚姻拆散了，这些原因就造成了年轻人要买房。所以我觉得要客观的看待中国人的消费习惯和购买的愿望。


　　中国东星集团有限公司董事局主席兼总裁兰世立:年轻人一毕业了，就想在北京、上海买套房子。如果做不到的话，就认为政府开发商大家都没有责任给我房子。一个房子我们过去


　　来讲是几代人的努力才可以买一个自己的房子，而国外也是终生的努力，即使是先买了房，也是一辈子来还这个贷款。而我们现在有一种浮躁，所以我觉得这个要理智地看待房地产市场。


　　刚刚说得很好，就是现在有大学生浮躁，就是我们一谈房地产就觉得这个所有人都想买商品房。我觉得这本身有一个很大的认识上的差别，所以我们首先讲商品房是什么样的一种房。我们大部分的还是需要社会福利房，就是用福利房保障中低层的住房的保障，就像商品房我认为就像私家车一样，有能力购买私家车的人，才买商品房，而其他的大量的需要乘地铁和公交车的人。这些人需要政府采取福利政策，无论是我们廉租屋，经济适用房，以这种形式，所以我觉得不应该商品化，在某种程度上，商品化是有差异的。我觉得最成功的范例，像新加坡的居者有其屋的工程、香港的廉租屋工程，就是很充分地、根本地解决了住房的问题。这是一个观念上的差异。


　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆:


　　房价要跌还有多少的空间，我的回答是现在天上在下大雨，大河小河的水都在涨，你们家门口的河涨不涨水？如果你们家门口的水要降了，这更糟糕，可能要地震了。你决定买房不买房，一定把房价波动的根源找到，所有的价格，最后的根源是货币问题。供求都不变，如果咱们政府把钞票都印一倍，你看价格涨不涨，是不是这样的问题？现在的问题不是我们政府有意要印货币，是大量地流动性从海外涌入中国，所以我们不得不大量的印发人民币来冲销。现在央行票价已经到了3.4万亿，这都是我们的流动性在社会上，在这样的情况下，我们就面临一个很严重的挑战，这些钱流到商品市场上，通货膨胀，流到房市上，房市很可能会出现暴涨，因为这些钱没有地方去，现在如果说能钱流出去就好了，美元又跌，次级债又放在那里，钱不仅不出，还往里走，我们现在确实在货币政策上非常困难。我们现在呼吁，就是要继续紧缩货币，来应付可能出现的反弹。


　　作为政府，我看在房地产政策上，要照顾到我们大部分的大多数的低收入家庭和年轻人购房的需要。大致上我看了是说，可以归纳成为这样几句话：正确的政府房地产政策，应该让老百姓买不起大的，买小的。买不起贵的，买便宜的，那就是经济适用房，政府不收地价，那一下子可以降下来2000多元/平方米，买不起新的买旧的，所以要改革我们现在的一个税收流通制度，把存量调动出来，很多老公房投入市场，你也可以去考虑，买不起呢？要租得起，所以租赁市场现在不够发达，政府要采取措施，要补在出租房屋上，最后一句话是租不起的要白给你———那就是廉租房。

　2008年上半年，房价是上涨还是下跌成为最大的焦点。全国各大城市虽然停止了2007年的疯狂上涨状态，量跌价升、房价小幅微升等还是在北京等大城市反复着。而在嘈杂声中，进入5月，开发商又一次开始了一些拿地动作，反映出对后市的看涨。
　　5月中旬，中粮地产以25.9亿元拿下北京顺义三幅地块，其中一幅住宅用地以4倍于底价成交。6月5日，万科发布5月份销售及近期新增项目情况简报。简报透露，4月份销售简报披露以来，公司新增项目7个，分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地。万科、复地、华业、SOHO中国等房地产企业近期也悄然增加了自己公司的项目储备。

　　一片看跌声中，房产商有的已经增加土地，准备开始新的征途。可见，在强大的需求面前，楼市价格大跌是难以达成的。

　　房价下跌有限，整体上涨是必然

　　尽管开发商在房价方面开始松动，降价现象开始出现，但中国楼市是否也像最近A股暴跌一样，形成普跌大跌之势呢？显然，这是不可能的。

　　中国房地产市场发展情况不一，像上海、北京、深圳等房价上涨过快的城市，会有一个短期回调，但从长期来看，房地产市场仍然会保持稳健上涨态势，尤其是一些走特色路线的高品质房产，仍会广受中高收入阶层欢迎。

　　同时，房地产是一个区域性很强的行业，而中国幅员辽阔，各区域间的城市化水平相差很大。北京、上海、深圳等城市化率已超过80%，正进入房地产业的成熟发展阶段；而全国城市化率则估计在45%左右，处在房地产快速发展阶段。据此，从全国范围来看，城市化水平提高将带来更大的住房需求，意味着中国房地产行业的成长空间还很大，房价将与居民收入、城市化进程同向变动。

　　再者，目前各地精英皆向一二线大中城市涌入，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市，每年都在接纳大量的大学毕业生。接受过高等教育的城市人口没有任何降低，每年都在增长，城市的容量是有限的，住房供应也很难跟得上需求，大部分住宅在价格上很难回落太多。实际上像北京、上海这样的大城市，其中心城区的房价并未出现明显下跌，有些较好地段的房价甚至还在缓慢攀升。

　　努力打拼，提高收入

　　对于经受过高等教育的城市白领来讲，对于城市里的工薪阶层来讲，要改善生活品质，拥有住房、汽车等，寄希望于房价下跌，希望在房价大跌时购房，这并不是一种明智的考虑。

　　房产供应方面，在中国这样一个人口大国里，随着大量人口涌入一、二线城市，商品房、别墅、公寓、高档住宅等永远都是稀缺物。如果没有特别异常的情况发生，想在这些住宅产品上降下价来，基本上是不可能的。即使有降，也是微调，微调之后可能以更高比例、更快速度上涨。

　　这就意味着，要在一二线城市改变生活品质，最好的办法还是努力打拼，提高自己的收入水平。收入水平提高了，估计也就不会天怨天尤人，视房地产企业为敌了。当然，要提高收入，就要求做事努力一些、辛苦一些、勤奋一些、多思考一些。

　　除此之外，我们还需把心态摆正，大多人其实并不需要着急买房的，如果把购房计划放得长一点，生活会是另外一种状态。

有关“救市”的说法正在房地产业界悄然蔓延。据报道，中央决策层近期正组织对房地产行业进行一次全面调研，调研的结果或将作为“是否救市”的最终依据。在本轮房价下跌最为明显的深圳，由深圳市房地产研究中心撰写的相关报告也提出这样的救市建议：面对今年以来的楼市衰退，应减免交易环节税收、适度放松货币政策。


乍看起来，房地产市场的救市呼吁似乎和股市的情形有些类似，但仔细分析后我们可以发现，有关房地产市场的救市呼吁言之无力，如果随意采取救市举措，不仅无益于落实既定调控目标，也无益于行业自身的长期健康发展。

甄别救市是否合理，首先要明确：目前我国房地产市场是否真的陷入了危机之中。而答案很明显，是否定。中国房地产市场根本没有进入到真正的调整危机中，相关利益群体肆意放大行业危机的迹象非常明显。

事实上，始于去年年中的房地产市场波动，并没有实质性改变市场状况，房价的涨跌可以清楚地证明这一点。除去个别城市房价走势出现环比下跌外，国内多数城市房价并没有明显调整。

恰恰相反，即便是今年上半年，多数大中城市房价与去年的同比价格依旧继续上涨，月度环比也是在上涨，最多不过是涨幅回落而已。让房产商叫苦不迭的，其实也就是市场成交量萎缩，自身资金链紧张而已。

今年以来真正出现房价明显调整的城市只有深圳等极个别城市。而很多知名的开发商却纷纷选择这一个个案作为论据，推论出诸如“深圳市场下跌将影响全国”、“房价下跌危及银行系统稳定”等等说法，力图借此获得调控政策的松动。这样的言论观点其实同样站不住脚。

深圳房价之所以下跌，有其城市独特的原因：其一，深圳毗邻香港，大量香港居民买房或借住深圳，直接推高了之前的市场泡沫。其二，深圳社会结构独特，存在结构断层现象。深圳中高收入的白领阶层之下是大量“不以深圳为家”的外来务工者。因此，一旦房价跌破前者的购买支撑，就会继续大幅下跌，而不会像其他城市一样存在阶梯型买盘的承接。由此可见，深圳市场的下跌绝非其他城市能简单复制，开发商关于深圳市场下跌将影响全国的论证当然也就不攻自破了。

在市场经济条件下，价格的波动与走势是衡量市场状况的信号。以此来判别，既然绝大多数城市的绝对房价并没有下跌，也没有初夏将要大跌的迹象，这就证明所谓的市场“危机”并不存在。既然房地产市场无危机可言，“救市”自然是无从谈起，那么调控部门对与相关利益群体的“救市”呼吁自然不应予以理会。但同时，开发商们集体呼吁救市的举动却应该引起调控部门的高度重视，因为这一举动暴露了房地产行业发展的明显问题，并将影响房地产行业的长期调控政策基调。

开发商集体呼吁“救市”，暴露出中国房地产市场发展的不成熟。其一，房地产开发商根本不懂得尊重最基本的市场规律。事实上，本轮房地产市场牛市行情始于1998年的房改，历经十年价格上涨后，市场上多数开发商都没有经历过一次完整的市场波动周期。涨多了就要跌，这本来就是市场经济的最基本规律，但习惯了“涨价和暴利”的开发商却根本无法接受市场的调整，动辄就呼吁政府干预救市。这本身就是行业发展不成熟、缺少市场历练的体现。

其二，房地产市场话语权和市场地位存在明显的失衡问题。十年房价暴涨，普通公众所承受的巨大经济付出，远超今日开发商的痛苦。但普通公众却因为市场地位弱小，其呼声很难获得各界积极响应；与此相对照，开发商的救市呼吁却不仅能够及时引起高层关注，更能获得商业银行和地方政府等方面的隐形支持。房地产市场供求双方的地位失衡状况，由此清晰可见。调控部门轻易接受开发商的救市呼吁，只会让这一市场失衡状况进一步加剧，不利于市场的长期健康稳定发展。

综上，近期房地产价格的变化波动是市场自发调节功能和调控政策绩效的显现，这一变化波动是有助于房地产行业长期健康稳定发展的。开发商放大危机的目的不过是继续谋求市场暴利。因此，调控部门理应从绝大多数购房者的弱势地位出发，理性看待房地产市场长期发展，而不应该被开发商左右，轻易改变或放松既定房产调控政策的方向与力度。

6月15日，一个细雨缠绵了几天的凉爽午后，在嘉里中心10楼的办公室，来自加拿大多伦多拥有70年房地产开发经验的Tridel上海部经理Tony Tong与上海佑威房地产研究中心主任薛建雄，进行了一场有益于中国房地产业发展的探讨。这场长达6个小时的会议，可能会改变开发商、购房者对房地产业的观念。



充分互动才能让房产适应需求


    据Tony Tong先生的介绍，加拿大由于所有的土地都是私有的，任何开发商都得通过各种不同的渠道从私人手里获得土地。虽然，加国政府会在国家经济发展需要的前提下，对土地的使用功能有所限制，但并没有明细的硬性限制。而开发商所获得的土地，要开发成怎么样的项目，详细情况需要得到市政议员的多数认可，同时还要获得所在社区居民的多数认可，而且无任何合理合法的反对意见，另外由于加拿大政府为了避免房地产出现泡沫，银行为了避免项目烂尾损失，要求房产预售七成左右才会发放商业贷款。


     在以上前提的限制下，就要求开发商获得土地之前，就需要研究做什么样的项目对当地的城市发展最有帮助、并能够融入社区获得目标客户的认可，这样才能够获得市政议员和社区居民的认可，并达到理想的预售效果，以获得银行的支持。


     期间的任何一步没能达到要求，都可能影响到项目的发展。因此，在整个开发流程中，开发商都要根据市政、社区、目标购房者的要求，不停地调整完善项目规划，以求协调各方的需求。


     薛建雄认为，在国内整个开发流程都是在开发商和政府这两个并非真正的使用者身上通过，由于这些人都并非最终的真正使用的受益或受影响人群，而开发商和政府部门对将涉及众多人群长时间使用的房产，不可能有深切的体会及了解。特别是在目前供不应求的楼市情况下，开发商就更不会有足够的精力去考虑这些需求。在这种情况下，所造出来的房子对城市经济、对社区的和谐进步、对购房者适用的舒适性等都难以达标。最终导致了人们对开发商的满意度极低，对房产的投诉抱怨不断。


     虽然，目前中国房地产的开发流程存在着极大的问题，但其主要原因是我们国家目前的经济还相对不发达，房地产行业还处于初步发展期。过去几十年所积累下来的需求（主要是对现代居住环境的需求）在98年房改后短时间集中暴发，而98年刚刚建立成型的中国房地产业，开发能力还相对不足，只能尽量减少各方的协调和磨擦以求快速开发，只要能够最大程度上适用市场需求的产品，同时也培养和积累专业人才。另外，国外的通过各方协调出来的成本之高，也是目前经济条件下国内开发商和购房者都难于承受的。


     事实上，不论是加拿大还是美国，在二战后的经济重建中，也面临着住房供不应求、房地产专业人才缺乏和低成本需求，造成房地产开发初期价格严重脱离价值的困境。在随后的15-30年的时间里，才逐步改变供不应求和产业落后的状况。


     因此，国内房地产业目前的困境有其必然原因，但是借鉴国际经验，我们可以改造和加快这个流程的进度，发挥我们的后发优势，以求在最短的时间内满足国家经济发展需要、社会和谐需要和购房者的需要。



汶川震后重建  将成为房地产业转折点


     经过以上分析，我们发现要改变中国房地产业的开发现状，只有引入公众和媒体的监督，才能协调各方需求，促使房地产业的新发展。从目前的情况来看，中国房地产业已具备了美国60年代，加拿大70年代房地产成熟期的基本特征。


     98年中国真正拥有房地产业，03年进入高速发展期，实际上中国房地产业的发展只有短短10年，真正的成长期只有5年。但已经发展出一批拥有世界级实力的开发商和人才队伍，并且在07年中国楼市全面疯狂之后，在08年出现了全国性的楼市滞销现象，并且开发商的土地储备充足。表明中国楼市已经改变了供不应求的现况，而且从这几年的经济增长和实际购买能力来看，中国人的经济实力和房价已经有能力接受精雕细琢后的相对高成本房产。


     此时，只要再引入各种实际受益者的参于，就可以使开发商与市场互动起来，促进开发出最适应市场的高性价比房屋。


     汶川震后救灾及灾后重建通过媒体对公众的高度开放和中国最高层接受公众监督的良好表现，让我们看到了希望。从这一刻起，中国所有的行业都有希望引入媒体达到公众的监督效果，使得实际需求者与执行者达成良好的互动，帮助把事情做到满足更多人需求的完善程度。任何一个房产项目的开发，都会涉及上至城市经济，下至社区、个人利益，引起公众关注受到媒体监督顺理成章。这正是房地产这一特殊产品所非常需要的，因为不动产的属性决定了其在开发之前就必需与公众互动，在规划建设之前就要不断改良，才能使产品更好地满足各方需求。



经济形态决定生活形式  最终决定房产需求


   对于，近来上海等各地楼市冷清，小户型及豪宅却热销的怪象。薛建雄认为是目前主力购房者的需求所致，在目前的房价压力下，二代人分开居住后的家庭小型化，使得小户型抢手；早先富裕起来的人，特别是以灰色收入为主的人群，在目前中国的经济环境下，购房成为了最佳途径，在经济快速增涨下对住宅的需求不断升级，因此以投资为目的的人都购买最高端的产品，价格也自然最贵。


     随着经济的发展，人们对住宅产品的需求热点，还将改变。


     对于80年代以前的中国和60年代以前的欧美，人们的休闲时间不多，居家的休闲时间和娱乐项目更少。对于多数普通家庭来说，一个小小的餐厅足已；只有少数富裕家庭因为会客的需要才会买带有大客厅的房产。因此，小客间大卧室成为了那个年代最受欢迎的房型。


     但随着经济的发展，人们的休闲时间越来越多，家电开始占据家庭休闲的主要时间，此时就需要一个能够一家人一起看电视等休闲的空间，而卧室基本上只有就寝的功能。因此，大客厅小卧室成为了当今主流。


     但是随着经济的进步发展和信息技术越来越发达，人们的工作及休闲时间基本上被IT产品所占用。因此，现在的居家需要更多考虑IT主要是电脑使用功能间的设计，谁的房型设计能够更好的把IT空间容入，谁的楼盘就将会成为最受欢迎的楼盘。


     由于房价的压力，购房者希望房型能够越来越小。要小到怎么样才合适，两位专家同时认为目前的情况下，客厅面积不小于18平方米、卧室面积不小于8或12平方米（储不储藏衣服的功能区别），厨房面积不小于5平方米，卫生间不小于3平方米，就不会影响到居家的舒适性。


     另外，三维空间的比例也要合适，最理想的空间长宽比应为4：3，长高比应为5：3，偏差越多感观上的舒适性就越差。上海唯一白金五星级的波特曼酒店，大堂前那条长回廊令人难受的真正原因，就是三维空间的失衡。超过10米长的回廊，宽不到4米，最矮处不足3米。


     对于豪宅来说，也并非是越大越好。除了大庄园外的豪宅，平面空间（单层）超过250平方米就会影响居住的舒适性，小于80平方米也会影响舒适度。超过部分最好加层为复式或多层，但加层也会影响舒适性，主要功能间最好控制在两个楼层以内。庄园是因为主人除了主要功能间外，不常使用其他功能间，所以单层面积和楼层都可以不受限制。


     这些开发和选购豪宅时需要注意的基本准标，目前国内都很难做到。更不用说在研究地块位置及周边环境后，选择最适宜采光、通风的位置建楼，以最适宜的角度安排各功能间的朝向来达到住宅与自然最佳协调的效果。Tridel公司正是看到国内还没有做到这些标准，才敢于来到移民量巨大的中国，推销其所开发的加拿大豪宅。


     根据这些标准，就会发现前些年建的一些多层联体别墅并不太适宜居住，因为他们楼层过多和单层面积过小都影响了居家的舒适性。那些别墅是在绝大多数人，还没有真正住过豪宅前，对农村有天有地住宅向往下的产物，当年一些同样没有享受过豪宅生活的建筑设计师们也负有不可推卸的责任。


    到这里，不得不提到中国第一盘“汤臣一品”。该案的单层面积严重超过250平方米的舒适限度，同时4：3和5：3的三维空间比例也被践踏。结构上的硬伤该公司都没有很好地去弥补，更不用说在营销、品牌方面的错误，使得该案滞销长达3年。



5年内诞生20万元豪宅  


     前虽然，最近发生的御翠豪宅降价事件非常引人注目，但那只是前期过高价格向价值的回归而已。提到10万（元/平方米，下同）的天价豪宅“汤臣一品”滞销也是由各种原因所至，并非简单的价格过高卖不动，同时也谈到经济形态将决定房产需求。因此，上海在不久的将来（比较中肯的时间是5年内），会诞生20万米左右的新天价豪宅，也是极有可能的。


     以目前上海的汤臣一品和翠湖天地嘉苑的水平，可以算的上5星级。但是近年因石油涨价成为世界最富裕的中东地区，已经出现7星级的超奢华型住房。随着经济的发展，上海有望在5年内成为世界一流的大都市（580米的上海中心建成之时），而这种7星级的产品也不用多久就会向纽约、东京、伦敦、巴黎还有上海这样的世界级大都市蔓延，这些同样是世界主要富豪聚居的地区，一样可以消费目前世界上顶尖奢华的房产。
那么，到时上海出现20万以上的超级豪宅也就顺理成章。从这样的经济发展轨迹，回过头来看近年外资炒家在上海及国内涉涉获得暴利的原因，就一目了然。在3-5年之前，上海甚至整个内地市场，还没能消费的起翠湖天地、济南路8号那样的高档豪宅时，人家根据他们的发展经验已经预见到了上海及中国的前景，开始投资于一些有潜力成为目前顶级豪宅的项目。到如今，市场可以消费的起这些高档豪宅时，提前几年进来的炒家开始转手，并获得高额回报。


     因此，我们就可以理解，今年那么多炒家出手项目，是因为他们低点进入的产品，目前已经达到一个可以消费的水平，所以炒作的高点到后暴利的空间自然消失，炒家们也就出手转接。以经营豪宅获利的实体运营商，此时进入可以获得稳定的收益，自然就开始接受这些成熟的项目。今年，一些地段相对不如陆家嘴滨江和新天地的豪宅频频被收购，就是目前达到消费水平的顶级豪宅，可能更新换代而外移的情况下，炒家们的新目标。


   回过头来，我们可能还要感谢这些炒家，提前开始开发，为目前市场需求准备好了可供应产品。我们知道，过去几十年积压下来的住房需求，在过去5年里爆发，但由于之前没有充足的开发准备，就导致了房价的过快上涨，从而价格背离了价值。如果，没有这些炒家们的前瞻性投资，今年我们就可能没有足够的顶级豪宅来满足高端消费的需求，根据房地产的开发需要3年来算，供不应求的市场可能持续3年以上，那么顶级豪宅的价格更会背离今天的价值。而炒家们也要冒着眼光失准的风险，提前3-5年投资来获得高回报也确实不易。



中国房价分化将加剧


     前面谈到，中国楼市出现了供不应求向供过于求逆转的迹象，这个时候前期背离价值的房价应该回归价值才对，却成了上海诞生二倍于“汤臣一品”的论调，似乎不可理喻。


     实际上，这是附合正常的市场逻辑。前面提到的纽约、东京、伦敦、巴黎这些世界级都市，甚至一些国家的最大城市，中心区的公寓价格都在10万左右，但是他们郊区的房价却只有1-2万，全国大多数经济较好的城市房价也就只有2-3万，中级城市的房价只有1-2万，小城市的房价不到万元。


     原因是，超级大城市吸引了全国最主要的经济能量，使得超级大城市的商业价值高企；又由于超级大都城的规模较大，使得核心区与郊区的交通成本和时间成本差距巨大，商业价值又被再次拔高；核心中的核心使得超级大城市的区的商业价值和房价一样高企。小城市因为经济能量的外流，房价的水平甚至要低于当地的实际购买能力。


     过往，在房价应与购买力相当的惯性思维下全国房价一盘棋，大家差距都不大。因此，上海、北京等大都市房价上涨的带动下，小城市的房价也紧跟上涨。这虽然体现了供、需能力相当的水平，却脱离了经济流动转移支付的前提条件，因此过去几年上涨过快的中小城市房价和郊区房价，在经济增长没能填补前期过快上涨的房价泡沫下，可能出现回调的压力；这与上海、北京等大都市核心区房价在经济增涨的带动下保持上涨大势将形成反方向。


     中国房价将开始与世界同步，出现两极分化加剧的局面。

　在阿里巴巴与四十大盗的故事中，阿里巴巴贪婪的哥哥戈西被密室里的金银珠宝所迷惑，忘记了“芝麻开门”的密码来打开生存之门，最后困在密室惨遭强盗杀害。如今地产行业就上演了一出精彩的“阿里巴巴记”，因被巨额的利润所迷惑，忘乎所以地大肆囤地，当那扇资本的大门关闭后，才发现忘记了退出的密码，困在里面哭喊、祈求着资本的大门打开，期待有人来救命。而这灾难又是谁的过错呢？

　　从5月以来相继有万科、新湖中宝、保利、北辰、中粮共计145亿元公司债获批，此外招商地产、华侨城增发83亿元和80亿元也获批。证监会频频发行地产企业融资，业内开始传出政策松动、银根放松的声音，被困已久的企业似乎看到了一丝曙光。资本之门真的开启了吗？如果不瘦身反思，又能熬到大门打开的那一刻吗？


　　祸起土地


　　2007年是房地产行业最为疯狂的一年，直线飙升的房价、市场哄抢房屋的场面让开发商看到了地产行业似锦的前景。行业暴利、专家“房价还会涨”的论调，更是坚定其毫无保留地投入地产。于是拿地成了关键，只要有了土地储备，银行会贷款、上市会批准，有些公司不惜倾家荡产来拿地，开发商的哄抢，造就了频频被刷新的地王，出现了面粉贵于面包的奇异现象。


　　2007年8月，南京市国土资源部公开拍卖板桥大方村地块，该地块在雅居乐地产、上海复地、金地集团等11家开发企业激烈的竞价中，以5.7亿元的底价一路飙升，最终金地集团旗下的深圳公司以22.5亿元将其拿下。不仅地价翻了4倍以上，土地成本更是高达每平方米2200元，几乎与当时周边的房价相当。


　　地王的价格一浪高过一浪。重庆、成都、上海，天津、广州等地，地王不断产生也不断被刷新。去年7月，北辰实业和北京城开以92亿元的高价联合拍得湖南长沙新河三角洲地块，创下了国内单宗土地拍卖总价最高纪录。


　　随着地王的频频产生，土地款自然就成为去年房地产公司的主要资金支出。SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产全年的销售收入。


　　支撑去年地产商疯狂拿地举动的，是在2007年股市一路向6000点挺进的过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间的对赌行为。


　　正如进入宝藏密室的戈西，面对琳琅满目的金银珠宝，他的脑子里就只有了这些，总想着怎么能够拿到更多，当他满身珠宝准备回去做大富豪时，却发现已经忘记了密码。而后的就是哭嚎、祈求、等待……


　　潘石屹表示，“此次的危机的确与全球经济形势有关，也与目前国内从紧的货币政策有关，但最根本的原因还是行业自身的原因。这几年，行业发展速度太快，尤其是房地产开发商内心都期待能够翻番、成倍地发展，本来2005年、2006年已经取得非常大规模的增长，到了2007年，全国房屋的销售额又比2006年增长了44%，接近3万亿人民币，这个44%壮足了房地产发展商的胆，拼命扩张、拼命囤地，而资本市场、股票市场对房地产上市公司的估值，也主要看他们的土地储备，看他们扩张的规模和速度，一时，股票市场和土地市场互相激励，形成正反馈，‘啸声’一片。这就是产生这次房地产行业困难的真正原因”。


　　不瘦身的猪坚强？


　　房价在对赌之中如同一匹脱了僵的野马，已经非理性地乱蹿，当人们怨声载道、国内通货膨胀加剧时，国家政府果敢地采取了一系列政策，加息、信贷紧缩、二套房，直击开发商命门。随后，“金九银十”不再，交易量大幅下降，楼市步入了调整期。


　　开发商开始还在认为这种政策只是暂时的，期待熬一段就过去了，于是依然坚挺着高昂的价格，而到了今年年初，在地产领袖王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)抛出“拐点论”、万科率先扛起打折降价的旗帜，扛不住的开发商纷纷效仿大哥，但依然是坚守着价格的底线。


　　半年过去了，政府的紧缩政策进一步加剧，资本大门依旧紧闭。楼市可以说“哀鸿遍野”，开发商急了，7.5折促销、7折拍卖，部分房企开始跳水，也顾不了行业价格，先回笼资金活命要紧。


　　“面包”卖不出去了，“面粉”也没有人敢要。去年还当宝贝，费尽周折拍过来的土地，此时却成了烫手的山芋。没有了银行贷款，土地没法开发，还要支付昂贵的拍卖费，而依照新规，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。去年的许多地王不惜丢掉几千万元的违约金也不要土地。今年土地流拍现象更是屡见不鲜。


　　有统计资料显示，最近半年的时间内，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗的土地流标、流拍。甚至有迹象显示，流拍已经开始向二线城市蔓延。


　　交易量下来了，价格却依然处于高位，伟大博弈开始。“06、07年开发商赚足了，所以在上半年还能扛着，而到下半年，国家从紧的政策是不大会变动的，到时候开发商就会降价，10%以上是比较正常的，房地产的利润是可以达到40%的。”明天地产策划总监贾玉鹏向记者表示。


　　而日前在太湖举行的论坛上，地产大腕们纷纷效仿“猪坚强”，而猪坚强能活下来不是把一身的肥膘掉了下来吗，而地产企业既然效仿“猪坚强”自然不能想带着一身肥膘活下来。阿里巴巴的哥哥戈西要是当时能够抛弃金钱的杂念，冷静下来好好地反思记忆，或许也能够找回那个遗忘的密码而打开生存之门。


　　“资妈”开门？


　　北京师范大学经济研究中心主任钟伟6月16日在“2008博鳌房地产论坛”上表示，初步估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，我国房地产业将出现4000亿-5000亿元的年度资金缺口。银根如同命根，国家突然银根紧缩，缺钱成为现今开发商面临的最紧迫的问题。


　　“因为银行贷款对于房地产公司基本已经被堵死，他们在发行公司债上可以说不计成本，以很高的利率来获得投资者的青睐。”正如证券分析师认为，不断获批发行公司债的背后，是银行越来越紧的紧缩政策。相比于获得的公司债，银行的贷款才是最为主要的部分，已经上市的有实力的企业尚可以通过资本市场来获得资金，而那些没有上市的中小房企呢？通过地下钱庄铤而走险、等待救援还是降价求生？


　　一位不愿具名的开发商向记者透露：“现在就算是中小房企缺钱也不能降价，首先是不愿意放弃既得的暴利，如果一降以后行情好了，就亏大了。其次不知道降到什么价位可以达到消费者的心理预期，越降越不观望，最后，行有行规，开发商结成同盟，不让轻易降价。当然也有前期业主阻挠。”


　　中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)接受记者采访时表示：“目前看来政策没有松动迹象，从紧的货币政策不可能放宽，今年也许有一批房地产企业要死掉。”


　　7月6日在太湖举行的“房地产高峰论坛”中，地产大腕们作为行业领袖公然地向政府呼吁松动政策，为地产行业请命。先晓之以理，动之以情；而后威逼恐吓，“地产行业波动太大，对国民经济会造成极大的破坏”。


　　据报道，6月以来，包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士，调查了解房地产市场运行情况。昨日，记者从内部人士处获悉，由中房协组织的开发商会议已于日前结束，主要议题也是开发商应对市场状况，加强企业协作。全国工商联房地产商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)昨日也向记者透露，“在本周二举行了一个由工商联房地产商会组织的研究宏观经济与房地产发展的内部会议。”但其不愿透露更多的信息。


　　而楼市果真到了威胁到国民经济正常运行吗？资本之门果真将会打开吗？


　　国家统计局公布的数据显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，高于同期4个多百点。1-5月份，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，但房地产销售面积与销售总额有所下降。


　　国内CPI持续上涨，通胀风险加剧，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。


　　“国家宏观调控从紧的大背景不会改变，房地产行业的价格和开发面积依然没有下降，只是过去两年的价格太离谱了，现在慢慢在回归。国家资金闸门依然会从紧，救市还不如用这些资金去多建些保障性住房。”北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文接受记者采访时表示。


　　社科院研究员易宪容也认为政府不会救市，“目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府之政策，根本在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利之观念，能够适应市场发展之趋势，任何一个市场没有卖不出去的住房，只有卖不出去的价格”。


　　潘石屹同样也不乐观，“如果通货膨胀居高不下，中国从紧的货币政策我想很难改变”。

同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府"救市"，一些开发商甚至自比大地震中的"猪坚强"，要将高房价进行到底，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？
　　到目前为止，此轮房地产市场"气候"变化影响到的深圳、上海、杭州、北京等大城市，无一不是前两年的商品房价格疯涨的城市，有的城市房价在两年间像坐上了火箭，翻了两番。上涨时翻番涨，下跌时按百分比算，谁赚谁亏，开发商以及相关企业算得出来，消费者心里也有数。这种情况下，开发商们就高喊"救市"，其只能赚不能亏、只能多赚不能少赚的心态何其昭彰。
　　国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。国家从２００５年以来对房地产业实施的宏观调控政策始终是微调，并没有像房价翻番那样发力。各地的房价也一直处于上行通道中。即使到了今年上半年，全国７０个大中城市的房价仍然只是同比涨幅回落，并非房价下跌。少数城市房价出现环比下跌，不过是开始理性回归。
　　据国家统计局统计，今年前５个月，全国完成房地产开发投资同比增长３１．９５％，房地产业的景气指数仍然维持在１００点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。
　　与少数大城市房价回落相应，近期房地产市场的另一个显著特点是销售面积下滑，这从另一个角度说明，与去年楼市过热现象相比，投机炒作受到抑制，超越购买能力的"恐慌性"购房行为得以缓解，供需比重严重失衡状态正在扭转。
　　当前，一些开发商高喊"救市"，主要理由之一是资金紧张。事实上，房地产行业负债率较高，但利润率也高。此次开发商资金紧张的真正根源并非从紧的货币政策，而是在暴利驱动下前两年争相贷款、抢夺高价地块的结果。现在，销售遇冷了，开发商们不想自己承担损失，而是期望政府埋单。
　　判断房价的涨落是否在合理区间，应该有客观、公允的立场和科学的方法。在房价刚一出现下降苗头时就迫不及待地期望政府"救市"，不过是一些开发商维护暴利的一种策略而已，大可听之任之，让市场之手多发挥一些作用。 (记者 董素玉)

刘世昕深圳房价打赌事件把公众对房价涨落的讨论推向了一个巅峰。今天国家发改委、国家统计局发布的月度指数报告对70个大中城市的房价涨落情况给出了说法，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.2%；而环比价格与上月持平。





　　数字显示，70个城市的房价有涨有落，从新房来看，有14个城市的价格环比下降，降幅较大的是南充、南昌、成都和无锡；而兰州、温州等7个城市房价环比上涨超过1%。

　　深圳的房价变化最大的是90平方米以下的新建房，环比下降1.3%。

　　虽然近期地产界出现了地产商资金紧张呼吁政府救市、一些城市销售量和房价双跌的现象，但仍有经济学家坚守中国房价尚未见底的观点。

　　此前，打赌事件中的主角之一徐滇庆曾表示，即使深圳的房价下跌，依然远远超出了一般老百姓的购房能力，当前在商品房市场上的只是一部分高收入群体。

　　徐滇庆认为，讨论住房问题理应把注意力集中在保障性住房上，这才是当前房地产市场急需解决的核心问题，应当关注各级政府是否将土地出让金的10%用于廉租房建设，各级政府从财政预算中拿出多大比例的资金，帮助建设廉租房和经济适用房。

　　对于一些地产商呼吁救市的说法，两位经济学者易宪容和任玉岭近期都进行了批驳。任玉岭对媒体表示，地产商叫喊“保卫市场”，要求政府重新调整房地产市场政策，这是既得利益者“欲望无穷”的反映。

　　易宪容说，房地产市场发展与繁荣就在于能否改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平，离开了这一点，那么改变房地产市场发展方面的任何理由都是不成立的。

　　不管是徐滇庆、任玉岭还是易宪容，他们都认为，今年住房销量大幅下降，正是因为2007年房价的高幅增长已经超过市场限度，现行房价已经出现了泡沫，广大百姓已经无法承受。

深圳房价给全国二手房房主的启示

深圳的房价跌了，而且一下子就是30%，40%，而且还有进一步下跌的趋势……

开发商正在绞尽脑汁的想新的注意，但是，在他们想出新的注意之前，已经有停供的了……

因为他们受不了“负翁”带给他们的压力……

这样银行也肯定有所动作，要不回钱是很现实的事情，搞不好，还会有一些人因此吃“劳保”！

甚至，深圳的一些主管部门都坐不住了……

但是，就目前看，中央政府马上就“救市”的可能是很小的……

娜这样下去，这个趋势会不会继续蔓延……

一线城市  二线城市  三线城市……

会不会有一手放蔓延到二手房……

二手房

如果你的房子已经付全款了，那他要占用你的资金

如果你的房子是按揭的，他会占用你的一部分资金，你还要月供

如果你是以前的老房子，房价继续下降，你将会失去很好的出手时机

……

你会怎样选择……

现在的房价下跌是必然的，即使政府会救市，但是，短时间内不会出手，因为舆论大压力多少会有点作用的

那他会什么时候出手救市？

你的心里承受底线是多少？

你会做出怎样的判断和选择？

……

继续看好楼市？

200%的开发利润，甚至还要高，已经暴露无疑，那今后的房价还会回归到多高？

没有现在高？

和现在一样？那你都应该现在出手

比现在还要高？经过这一次的洗礼，你认为这样的可能有多大？

你认为200%甚至更高的利润空间可以坚持多久？

……